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[창업 부동산 상식] 상가건물임대차보호법
황혜민 2017-06-27 11:36:00 | 조회: 328
상가임대차보호법은
1. 임대차 존속기간의 보장
최대 5년간의 계약갱신 요구권 보장
2. 대항력 발생
임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 이후 건물소유주가 바뀌어도 새로운 소유주에 대해 임차권을 주장할 수 있다.
3. 우선변제권 보장
대항력을 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권 등기와 같은 효력을 인정해 경매 및 공매시 후순위 채권자 및 기타 권리자보다 우선 변제
4. 임대료 인상 상한선 결정
연9% 이내의 범위에서 인상 가능

1) 다음 8가지 사항에 해당하는 경우 임대인(건물주)은 계약갱신의 요구를 거절할 수 있다.
⦁임차인이 3기에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
⦁임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
⦁쌍방의 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
⦁임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⦁임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실과 파손의 경우
⦁ 임대인이 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적건물의 점유회복이 필요한 경우
⦁ 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

2) 5년간 무조건 존속기간을 보장 받는 것이 아니다.
계 약기간은 1년 단위, 2년 단위, 5년 단위 등 상관없다. 쌍방 간에 합의에 의해서 하면된다. 그러나 자동으로 5년간을 보장받는 것이 아니라 계약기간 만료 전 6월~1월 이내에 계약갱신을 임대인에게 요구(내용증명 등)해야 한다.

3) 확정일자 신청안내
상가건물이 경매 또는 공매되는 경우 임차인이 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 반드시 사업자등록과 확정일자를 받아 두어야 한다.
⦁확정일자는 받아 놓으면 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 확정일자를 기준으로 후순위권리자에게 우선하여 보종금을 변제받을 수 있다.
⦁확정일자 신청대상(상가건물임대차보호법 적용대상) 환산보증금(보증금+월차임환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 보호를 받을 수 있다.

※ 수도권 과밀억제권역-수도권정비계획법
서울특별시, 인천광역시, 의정부시, 구리시, 남양주시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시 ,시흥시
(밑줄 지역은 일부지역 제외)

◎ 임차보증금과 월세를 내는 경우 환산 보증금은 보증금과 월세환산액(월세를 연12%의 금리를 적용하여 보증금으로 환산 : 월세 X 100)을 합한 금액으로 함
예) 보증금 3,000만원 / 월세 80만원으로 상가를 임차한 경우
환산보증금 = 3,000만원+80만원X100=11,000만원

※ 보증금 중 일정액의 보호 - 임차인이 건물에 대한 경매신청 등기 전에 제 3조 제1항의 대항요건(건물의 인도와 사업자등록)을 갖춘 경우 임차인의 보증금 중 대통령령이 정하는 일정액을 순위에 불구하고 우선하여 변제받을 권리가 있음
단, 2002년11월1일 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없고 2010년 7월 26일 시행전에 임차건물에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따름

⦁확정일자를 신청하려면, 신규사업자의 경우 사업자등록과 동시에 신청하는 것이 좋다.
- 추가서류 : 임대차계약서 원본, 상업장도면(건물 공부상 구분등기 표시된 부분의 일부만 임차한 경우)
- 신청장소 : 사업장 관할 세무서

◎ 주의 : 등기부등본 철저히 확인
2017-06-27 11:36:00
116.xxx.xxx.10
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