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[창업 부동산 상식] 점포계약시 주의사항
황혜민 2017-06-27 11:34:04 | 조회: 268
업종을 선정하고 점포를 정하기까지의 과정은 창업자에게는 절대로 마음을 높을 수 없는 시간이다. 고객의 접근성, 교통량, 주차장, 건물의 노후정도 등 건물에 관계되는 서류들을 확인해서 점포를 정했다면 창업준비의 70%는 끝난 셈이다.
점포가 사업성공에 차지하는 비중이 크기 때문에 점포선택은 직접 현장을 방문하여 여러 가지 조건을 꼼꼼하게 따져보는 확인한 후 점포 계약서에 신중하게 서명하여야 한다.

첫째, 점포입지는 반드시 직접 현장 확인을 해야 한다.
둘째, 법률관계를 확인한다.
셋째, 계약은 임차인과 임대인 당사자가 직접 하는 것이 좋다.
넷째, 계약서에 기록해야 할 사항은 빠뜨리지 않는다.

점포가 해당되는 지역의 용도 및 이용계획에 따라 업종의 제한이 있을 수 있으므로 확인이 필요하며 정확한 소재지번 건물내역 등 그리고 토지주와 건물주가 동일한지 확인하기 위해 건물 토지등기부등본을 각각 따로 발급 받아 확인해야 한다.

 등기부등본 : 건물소유자확인, 관리관계 확인(저당권, 전세권, 지상권, 가압류, 가등기등 채권관 계 및 채권금액)
 토지대장 : 소재지번, 지목, 부지의 면적, 소유자의 확인
 건축물 관리대장 : 건물연면적, 구조관련사항, 건물의 용도, 층수, 층별 면적, 소유자 현황등
 토지이용계획 확인원 : 용도지역, 지구, 도시계발계획 등 확인

부동산 중개업자를 통해 점포를 구하는 경우 중개업자가 의뢰인에게 매물에 관한 정보에 대해 확인, 설명해 주어야 할 법적의무가 있다.
공공문서상의 정보에 관한 자세한 설명과 직접 현장조사를 통해 확인, 설명해주어야한다.

- 건물의 방향, 지형, 벽면의 균열상태, 내외벽의 도색상태, 내부의 도배 및 인테리어 상태 등을 확인, 설명
- 시설물로서 수도, 전기, 가스, 소방, 열공급설비, 오폐수 관련, 쓰레기처리 방법등을 직접 서면상으로 확인 설명
- 점포의 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 일조, 소음, 진동, 악취 등 환경 조건에 관한 사항까지 확인 설명

위와 같은 사항들을 부동산중개없자에게 확인설명서를 요구할 수 있고 요구해야 할 사항들이다. 그러나 본인 또한 직접 필히 확인해보아야 하며 본인이 직접 탐문조사 등을 통하여 건물주의 성격이라든지 평판, 세입자들을 대하는 태도 등을 알아볼 필요가 있으며 이전 세입자들의 점포운영기간, 본인이 점포를 운영했을 때 주변 점포주들과 쉽게 융화될 수 있는가도 파악할 필요가 있다.

건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할세무서장에게 다음 각호 사항이 열람 또는 제공을 요청할 수 있다.

1. 임대인, 임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인, 임차인이 법인이거나 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점사업장소재지)
2. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
3. 사업자등록 신청일
4. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차 기간
5. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
6. 임대차 계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경갱신된 날짜, 보증금 및 차임, 임대차 기간, 새로운 확정일자를 받은 날

1. 외식업소를 인수인계할 때는 보통 ‘영업신고증’의 명의만 변경하면 된다. 그러나 새로이 영업신고증을 낼 경우에는 반드시 구청 지적과에서 건축물관리대장을 확인해야 한다. 용도란에 일반음식점일 경우 관계없지만 근린생활시설이나 점포일 경우는 정화조 용량카드(구청 청소과)를 첨부해야 하기 때문이다. 만일 정화조 용량이 미달될 때는 영업신고를 할 수 없다.
2. 등기소에서 등기부등본을 떼어보면 그 건물의 담보설정 여부를 알 수 있다.
3. 전기, 수도, 가스, 전화요금, 음식물쓰레기 수거비, 신문, 유선방송비 등 영수증을 확인한다
4. 관리비에 포함되는 세부내용 및 영수증을 확인한다.
5. 가게를 임차할 때 대부분 분양면적을 계약면적으로 이야기 한다. 그래서 상대방말만 믿고 계약하면 낭패를 볼 수 있으므로 반드시 실면적을 확인해야한다.
6. 기존 업주의 물품대금 체불여부를 확인해야한다.
7. 영업이 잘 되는 업소가 매물로 나와 있는 경우에는 왜 가게를 내놓았는지 사실확인을 해야한다. 일부는 권리금만 받고 가게를 넘기고는 멀지 않은 곳에 확장하여 다시 개업을 하는 경우가 있으며 그럴 경우에는 단골손님마저 몰고 가기 때문에 낭패를 당한다.

부동산 계약은 법률행위로서 임대인과 임차인의 자유로운 의사의 합치에 의해서 성립되므로 이를 증거로 남기기 위하여 서면으로 계약서를 작성하게 되는데 계약서상의 주요기재 내용은 임대차 목적물의 표시, 임차보증금, 지불방법(계약금, 중도금, 잔금), 지불시기, 임대인임차인 및 중개업자의 인적사항, 목적물의 명도시기, 기타 특약사항 등은 필수 기재사항이며 아래 내용을 자세히 살펴보고 계약하는 지혜가 필요하다.
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